古民家のリフォームは固定資産税に影響するの？安く抑えるリフォームの内容や注意点をご紹介

古民家の情報サイトを見ると、土地と建物がついているのに破格の値段で提供されています。固定資産税が安いことも大きなメリットですよね。きちんとリフォームすれば、念願の田舎暮らしが実現しそうです。

しかし、古民家をリフォームすると、固定資産税が上がってしまうこともありますよ。反対に、リフォームの種類によっては固定資産税を安くすることもできます。

そこで今回は、古民家のリフォームにおける固定資産税への影響についてご紹介します。自然豊かな環境で、のんびり、そしてお得な暮らしを楽しみましょう。

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古民家をリフォームする前に固定資産税とは？なぜ古民家は安い？

古民家は固定資産税が安いと聞いたことがある人も多いですよね。その理由を理解するためには、まず固定資産税について知っておかなくてはいけません。

 

固定資産税とは？算出方法も

固定資産税とは、土地や家屋、償却資産などの固定資産に対してかかる地方税です。地方税なので、国ではなく市町村に納めます。算出の方法は、次の通りです。

 

固定資産税　＝　課税標準額　×　標準税率（1.4％）

 

課税標準額は課税の対象となる金額のことで、資産価値の変動に合わせて3年ごとに適正化される固定資産税課税評価額によって決まります。

 

古民家の固定資産税が安い理由

古民家の固定資産税が安いといわれる理由は、この固定資産税評価額の評価替えによるものです。一般的に築年数が25年以上の建物の場合、経年原価補正がおこなわれ、最大で0.2％減額されます。つまり、古民家は建築後50年を経過したものとされるため、固定資産税が安くなるわけです。

また、物件としての価値が比較的低いことも理由のひとつです。土地の値段をみると、都心と比べて古民家が建てられている田舎のほうが安いですよね。

 

古民家の実態と活用法とは？

総務省による平成30年度住宅・土地統計調査によると、全国の総住宅数6千2百万戸のうち、約850万戸が空き家状態で放置されているとあります。建物は老朽化しているので災害時に倒壊のリスクがある、ゴミの不法投棄や犯罪の温床となるなどの問題を抱えています。しかし、解体するにしても莫大な費用がかかるため放置されている状態でした。

近年では古民家ブームといわれるように、空き家を地域のコミュニティ施設にしたり、民泊やレストランにしたりなど多様な活用がされるようになりました。空き家のマッチングサイトを利用して移住先を検討する人も増えていますよ。

【参考：総務省「平成30年住宅・土地統計調査」】

 

古民家のリフォームで固定資産税が上がる3つのポイントとは？

古民家を大規模なリフォームをする際には、固定資産税が上がってしまうこともあります。次の3つのポイントに当てはまる場合には注意しましょう。また、これらのリフォームをするには、自治体へ建築確認申請の手続きも必要です。

 

延べ床面積を広くするリフォーム

1階建ての古民家を2階建てにリフォームすると固定資産税は上がってしまいます。延べ床面積とは、建物の各階の床面積の合計だからです。さらに注意するべきポイントは、バルコニーやガレージを増設する場合にも該当します。居住用の設備でなくても屋根がついていて雨をしのげるような場合には、屋内での用途とみなされてしまうからです。

 

建物の主要構造部分に関わるリフォーム

古民家をスケルトンリフォームする場合にも、固定資産税は上がるでしょう。スケルトンリフォームとは、フルリフォームともいわれています。建物の構造上重要な役割をもつ柱や梁、壁、床、屋根などの骨組みだけを残し、新しく屋根や外壁、内装工事をおこないます。

見た目だけではなく、住宅としての機能性や耐久性がアップするため、資産としての価値があがるからです。

 

使用の目的が変わる場合も

これまで住居として使用されていた古民家を、ショップや事務所としてリフォームする場合にも注意が必要です。建物の種類が変わるため、固定資産税を決める評価を再度おこなう必要があるからです。

古民家でオシャレなカフェを開きたい、地元野菜を使ったレストランを経営したい人は、まず不動産登記の変更手続きも忘れずにおこなってくださいね。

 

３つの観点を抑えると…古民家のリフォームで固定資産税が安くなる！？

ただし、古民家のリフォームで次のような目的がある場合には固定資産税が安くなることがあります。それぞれの詳しい条件は自治体のHPで確認してみましょう。

 

省エネに関するリフォームをする

省エネに関するリフォームは、国土交通省の税制改正によって、令和6年3月31日まで固定資産税の減額措置が継続されました。古民家の窓や天井、壁の断熱工事や太陽光発電機の設置などのリフォームをする際に利用できます。以下の条件があります。

 

• 平成26年4月1日より前に建てられている
• 床面積の二分の一以上が居住用
• リフォーム後の床面積が50㎡以上280㎡以下

など

 

耐震リフォームをする

耐震リフォーム工事完了の翌年度から最大2年分の固定資産税が二分の一に減額されます。ただし、以下の条件があります。

 

• リフォーム前の建物が昭和57年1日1日より前に建てられている
• 新しい耐震基準を満たしている
• 床面積120㎡相当分まで

など

 

将来に備えたバリアフリーリフォーム

どんな人でも住みやすい住空間にするため、古民家をバリアフリーリフォームする場合、固定資産税の減額制度が利用できます。工事完了後、翌年度分に限り三分の一が減額されます。条件は次の通りです。

 

• 65歳以上の人、要支援／要介護の認定を受けている人、障害をもっている人が居住している
• 築年数が10年以上
• 床面積100㎡相当分まで

など

 

古民家のリフォームで固定資産税のほかに注意するべきこと

古民家のリフォームでは固定資産税のほかにも気にしておくべきことがあります。古民家での暮らしをより満足したものにするために注意点をみてみましょう。

 

住宅ローンで減税してもらうと

古民家をリフォームする場合、住宅ローンの減税対象になることがあります。ただし、増築や改築など、建築基準法が定める大規模なリフォームであることが条件にあります。建物としての価値が高くなれば、固定資産税は上がると考えられます。

しかし、古民家そのものを購入するさいにも、築年数や耐震構造の条件を満たしていれば住宅ローン減税の対象になりますよ。

【参考：国土交通省「住宅ローン減税」】

 

火災保険が高くなりがち

古民家は基本的に木造住宅なので、耐火性がありません。火災保険では、燃えやすい建物であればあるほど保険料は高くなります。しかし、古民家の購入時に住宅ローンを組むのであれば、火災保険に加入することが必須です。少しでも安く抑えるためには、1年契約ではなく長期で契約すると保険料を下げることができます。

 

古民家をリフォームするメリットは固定資産税だけじゃない！

古民家をリフォームして住まうメリットは、固定資産税が安くなることだけではありません。そのほかにも、次のような魅力もありますよ。

 

風情のある住空間を実現できる

古民家の多くは、伝統的な日本建築で建てられています。地元で伐採された欅や檜などを使った木造で、太い梁や大黒柱が特徴的です。木材は年を重ねるごとに風合いを増していくので、風情のある住空間を味わうことができます。

適切なメンテナンスをすれば300年もの寿命を保つことができるといわれていますよ。また、天井が高いので室内の圧迫感もなく、ゆったりとくつろぐための家としてぴったりです。

 

自然豊かな環境で暮らせる

また、古民家は広々とした広い敷地に建てられていることが多いです。周囲を見渡せば、山や海が見えるような環境なので、自然の豊かさを感じるはずです。都会にありがちな隣人トラブルを気にせずに、のんびりと過ごすことができるでしょう。

また、長期のお休みを利用して親戚や友達を招いて、庭でバーベキューやホームパーティをするなど、気兼ねなく楽しい時間を過ごすのもおすすめです。

 

 

まとめ

古民家をリフォームすることで固定資産税が上がるかどうかは、建築確認申請が必要かどうかが基準です。申請が必要なリフォームとは、延べ床面積が広くなる、あるいは建物の構造部分にかかわる大掛かりな工事のことです。また、居住目的ではない用途として活用する場合も当てはまります。

いっぽうで、古民家のリフォームで固定資産税が減額されるリフォームもあるので、積極的に活用しましょう。風情のある住空間で、ステキな田舎暮らしを実現させましょう。