親が住んでいた実家、別荘として購入したけど使わなくなった家…今は誰も住んでいない空き家があると、所有するべきか売却するべきか迷いますね。空き家は所有しても売却しても税金がかかります。
しかし、空き家を売却する時期や特例措置について知っていれば、節税ができるかもしれません。この記事では、空き家を所有する場合と売却する場合の税金を詳しく解説します。節税できる条件や時期を知ると、空き家をいつまで所有していれば良いか、売るタイミングを見極められますよ。
空き家が年々増加し、空き家に対しての規制が厳しくなる昨今…管理できない空き家を賢く対処しましょう！
管理できない空き家は売却するべき？所有している時にかかる税金
今は誰も住んでおらず、今後も管理する予定のない空き家は売却するべきなのでしょうか？管理できない空き家を放置していると、思っている以上に税金がかかってしまうことも…。空き家を所有している場合にかかる税金を知って、売却するかどうかを検討しましょう。
固定資産税の税率と決定時期
土地や建物などの不動産を所有している場合には、固定資産税を払う必要があります。固定資産税は毎年1月1日時点で、不動産を所有している人に対して、市町村が課税するものです。そのため、年末に近い時期に売却すると、翌年の固定資産税は払わなくて良いことになります。
固定資産税の税率は1.4%。固定資産税評価額×1.4%の税金がかかります。固定資産税評価額は、固定資産税評価基準に基づいて決定されるのです。土地の場合は時価の70%、建物は工事金額の50〜60%といわれています。評価額が左右される項目は次のとおりです。
・土地の場所・面積・形状
・建物の規模・築年数
すでに納税したことがある場合は、納税通知書の課税明細書を見れば固定資産税の金額がわかります。相続する空き家の場合は、納税通知書がどこかにないか、調べてみると良いでしょう。
都市計画税が必要な場合も
空き家がある地域が都市計画区域内にある場合、都市計画税を納めなければなりません。都市計画税は、自治体が行う道路や水道の整備など、都市計画事業に使われます。固定資産税評価額×0.3％を支払う必要があるのです。
空き家がある場所が都市計画区域内にあるのかどうかは、次の方法で調べます。
・インターネットで「空き家の場所＋都市計画税」と調べる
・自治体の役所・役場で調べる
・地域の不動産会社に聞いてみる
相続した場合には相続税がかかる
空き家を相続した場合、相続した人は相続税を支払う必要があります。相続税の税率は相続するものの価値によって異なり、1000万円までであれば10％、3000万円までは15％と相続する額によって税率が上がっていくのです。
ただし、物件の相続には「小規模宅地等の特例」が適用されるかもしれません。特例の適用条件は次のとおりです。
・被相続人が亡くなる時に住んでいた物件
・被相続人が老人ホームなどに入居していた場合、その前に住んでいた住居
この場合は、最大330㎡までの部分に対して、評価額の80％が減額されます。特例を受けたい場合は、相続開始後10ヶ月以内に被相続人の住所地を所轄する税務署に申告をしましょう。
管理されていない空き家は注意！
近年増加している管理されていない空き家問題に対し、「空き家対策の推進に関する特別措置法」という法律が制定されました。この法律により、管理されていない空き家・放置されている空き家は、固定資産税や都市計画税が高くなる可能性があるのです。
今後も管理できない空き家は売却をして、税金を支払う義務から解放された方が良いかもしれません。
参考：総務省「都市計画税」
参考：東京都主税局「「特定空家等」または「管理不全空家等」に該当すると土地に対する固定資産税・都市計画税の税額が高くなる場合があります」
使っていない空き家を手放したい…売却には何に税金がかかる？
空き家を所有していると毎年税金がかかります。早く売却してしまいたい…と思う方がいらっしゃるでしょう。使っていない空き家を売却する場合には、何に税金がかかるかを知っておくと安心して売却手続きを進められますよ。税金以外にかかるコストもおさえておきましょう。
譲渡所得税がかかる
空き家を売却して得た利益（譲渡所得）には譲渡所得税という税金がかかります。譲渡所得は次の計算式で求められます。
譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用
取得費とは、空き家を購入した金額・購入時にかかった費用です。取得費がわからない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計上できます。譲渡費用とは、仲介手数料・登記費用・リフォーム費用のことです。
2037年までは復興特別所得税がかかる
譲渡所得がある場合、復興特別所得税がかかります。譲渡所得税×2.1％で、所得税と併せて申告・納付します。復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源に充てるため、2013年1月1日〜2037年12月31日まで所得税に上乗せして支払う税金です。
税金以外の売却にかかるコスト
空き家を売却するときにかかるのは税金だけではありません。仲介手数料・登記費用・リフォーム費用・解体費用などが必要です。空き家の売却を不動産会社が仲介した場合、仲介手数料も支払う必要があります。不動産登記には登録手数料が必要で、司法書士に登記を依頼する場合はその報酬も必要です。
空き家を売却するさいに、リフォームや解体をした場合はその費用も負担しなければなりません。
参考：国税庁「所得税及び復興特別所得税を計算してみよう まとめ」
空き家を売却する前に知っておきたい手続きと3つの税金対策
空き家は所有するのも売却するのも税金がかかりますね。しかし、空き家を売却する時に節税する方法が3つあります。知らずに空き家を売って多額の税金を支払ってしまった…とならないように、手続きと節税方法をおさえておきましょう。
空き家売却の手続きはどこでする？
空き家を売るときは不動産会社に相談するのが良いでしょう。仲介料が発生しますが、手続きを任せられます。不動産会社を選ぶ時は、空き家がある地域の業者を選びましょう。土地勘がある業者の方が適切な売り方などを把握しているからです。また、複数の不動産会社に見積もりを依頼すると適正価格がわかって安心ですよ。
また、不動産会社に仲介に入ってもらうのではなく、不動産会社に空き家を買い取ってもらう方法もあります。仲介よりも安くなる傾向がありますが、すぐに現金化したい場合はオススメです。
【節税対策①】空き家の譲渡所得の特別控除
空き家の売却には譲渡所得税が必要ですが、次の条件を満たせば3,000万円の特別控除を受けられます。
・被相続人が住んでいた家
・相続開始から3年経つ日の年の12月31日までに売る
・売却金額が1億円以下
譲渡所得が4,000万円だった場合、本来であれば4,000万円に税金がかかります。特別控除を受けると税金がかかる譲渡所得は1,000万円ということになるのです。特別控除を受ける場合は空き家の所在地の市町村窓口に申請しましょう。
【節税対策②】税金が下がる時期に売却する
物件を所有している期間によって、譲渡所得が変わるため、税金が下がる時期に売却する方法もあります。
譲渡所得税の税率は、空き家の所有期間が5年以下の場合、所得税30％・住民税9％、合計で39％です。所有期間が5年を超える場合は、所得税15％・住民税5％、合計で20％が課せられます。
所有期間には被相続人が所有していた時期も含まれるため、親が長年住んでいた家を売る場合、税率が安くなるかもしれません。
【節税対策③】かかった費用は記録しておく
売却にかかる費用は譲渡所得に関係する部分なので、次の項目の費用をしっかりと記録しておきましょう。
・仲介手数料
・印紙代
・登録免許税
・不動産取得税
・測量費
・リフォーム費用
・解体費用
相続した空き家を建てた時に必要だった費用も揃えておくと手続きがスムーズですよ。関係書類があるかどうか、探してみましょう。
参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
参考：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」
まとめ｜空き家を売却するさいにかかる税金と節税対策
空き家を所有する時と売却する時にかかる税金についてご紹介しました。空き家を所有していると、毎年固定資産税がかかります。住んでいる地域によっては都市計画税も支払う必要があるかもしれません。
空き家を売却するときは、譲渡所得税・復興特別所得税が必要です。しかし、譲渡所得税には、特別控除や税金が下がる時期があります。節税する時期を見極めれば、空き家の売却時期を決められますよ。空き家を売って、面倒な管理や毎年の税金から解放されましょう！
